在沈阳地产圈流传了一个月的“沈五条”终于露出庐山真面。只不过“沈五条”是假，“沈八条”才是真。

2020年9月6日，沈阳市房产局发布关于联合印发《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知沈房发（2020）14号》。8条政策要求落地，让沈阳楼市调控再次加码。

笔者认真读完了新政，仅将几条与我们老百姓关系密切的拿出来解读一下。

第一条：严格住房用地出让溢价率管控。采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞配建、竞自持”等方式出让住房用地。房地产开发企业竞配建、竞自持部分不计入商品住房开发建设成本。

房企拿地按照拿地文件要求，会配建一些政府租赁住房、人才住房、教育设施之类的，付出一些土地本身以外的成本。而这些成本未来在卖楼的时候是要计入商品房成本里的，大大增加了购房者的买房负担。这种操作其实之前就是被禁止的。希望这次新政的出台，有关部门能真真正正的监管到位，别再把这种额外成本让购房者买单了。

至于这样会不会降低开发商拿地热情？笔者想说，爱拿不拿，你没的卖，我买别家。

第六条：依法严格整治未许先售行为，科学把握商品住房项目入市节奏，房地产开发企业自取得商品房预售许可之日起10日内，须一次性公开全部准售房源和销售价格，未按规定销售房屋的，除按相关规定处理外，房产部门可暂停项目网签系统，整改后予以恢复。严格审核商品住房项目开发建设成本和住房装修标准。

这条说的是，没取得预售证的房源不准卖。这句话跟没说一样。以前也不让啊，但还是有开发商敢卖，提醒购房者买房时候看五证。本条还提到一次性公开全部准售房源、严格审核商品住房项目开发建设成本和住房装修标准。这几点老百姓买房时候是真不知道啊，还得希望有关部门加强监督。

第七条：以项目为单位，实时监测商品住房销售价格运行情况，项目价格变化较大的，及时约谈房地产开发企业负责人，要求企业说明原因。对无正当理由导致价格出现较大变化的项目，责令企业限期改正，逾期未改正的，暂停该项目网签系统，改正后予以恢复。

项目价格变化较大？是涨是降？顶风作案肯定不能够，至于降不降，再有新品加推的我们可以关注一下。

第八条：严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”。将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

这条可以说和购房者最密切了。首付比例提高到30%没有特别值得说的。二套首付比例提高到50%，可以说是进一步打击了炒房的。按现在沈阳的房价，差不多点的有投资价值的楼盘总房款也得100万起了。以前二套是40%首付，现在要多拿出去十万。这对于“能不多掏钱就不多掏”的炒房客来说，算是浇了一盆冷水了，你们是该冷静一下了。至于禁止分期支付和“首付贷”，当然也是对炒房的有一定打击，但对手里没钱的朋友来说可能不算好消息了。

最后，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。增值税就是我们买卖二手房说的大税。以前，满两年的新房转卖大税就不用交了，现在需要满五年才能免。这在一定程度上限制了二手房市场，但也是相应的打击了炒房的。

能解释的基本就这些。至于“沈八条”出台的原因，关注新闻的朋友都知道咋回事。

7月24日，国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，会议明确提出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市参加了座谈会。

一个月后的8月26日，住建部召集了六个城市政府及所在省（自治区）住房和城乡建设厅负责人，在北京召开部分城市房地产工作会商会，贯彻落实关于房地产市场平稳健康发展决策部署。这次被召集的六个城市，还有沈阳。

根据国家统计局此前公布的《2020年7月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》显示，7月份沈阳新房价格环比涨幅位在70个城市中排名第三。看来沈阳“二进宫”一点也不冤。

而值得注意的是，住建部通稿里使用了“会商”，住建部是代表国家管理房地产行业的，叫各省各市来开会，至于用“会商”吗？

当时就有业内人士出来品读：现在是因城施策，调控权在地方、责任也在地方。所以省里对各城市也只是监督权，住建部也是这样。使用“会商”，说明尊重地方调控的主导权。但同时也把责任交给了地方政府，让各地更能感到担子重、责任大。翻译成白话就是：我提醒你了，出了事情自己兜着吧。

国家为什么调控？说到底，就俩字：民生。住得起房、吃的上饭，人民才能安稳的生活。希望每次出台的政策都能让老百姓真真切切的享受到实惠，而不是每次都“炒冷饭”给大伙吃。